COMMENT ACHETER UN BIEN IMMOBILIER AUX ETATS UNIS?

Tout d’abord il convient de préciser qu’il existe des particularités du marché immobilier concernant villas et appartements.  Ces derniers sont généralement en régime de copropriété qu'on appelle couramment des condominiums, ou condos.

Les partenaires de l'opération d'investissement:
 
(a) Les brokers:

Les brokers ou courtiers des agences immobilières sont les personnes avec qui l'acheteur aura les contacts les plus poussés. A Miami et dans la Floride du Sud, il existe d'excellents brokers qui, de plus, parlent français. Ils connaissent le marché et sont de parfaits conseils tant pour savoir si le prix demandé est raisonnable en fonction du quartier que pour fournir des indications quant à l'état physique de la propriété. En général, les courtiers représentent le vendeur, et c'est le vendeur qui paie leur commission, généralement de l'ordre de 6 % du prix. Avant de signer le contrat d'achat, il faut vérifier que le ou les courtiers (il s'agit souvent de deux brokers qui partagent la commission) figurent bien identifiés à la fin du document avec indication du montant de la commission et l'obligation du vendeur de la payer.

(b) Les avocats:
 
A-t-on besoin vraiment d'un avocat spécialisé dans l'immobilier? Non pas vraiment car avec les employés de la compagnie d'assurances [Title Company] spécialisée qui garantissent la régularité du titre de propriété du vendeur, l'acheteur jouit de toute l'aide nécessaire. 

 
(c)  Title Insurance Compagnies ou Compagnies d'Assurances: 

 Elles garantissent le droit de propriété. Vu le système très particulier d'inscription des actes de vente de la propriété immobilière en Amérique, tout acheteur de villa ou de condominium a tout intérêt à souscrire une police d'assurance dite assurance-titularité, pratiquement obligatoire s'il y a une banque ou un autre prêteur dans l'affaire. Cette police d'assurances garantit que l'acheteur obtient la titularité de la propriété achetée libre de toute surprise en forme de droit des tiers, dettes cachées, etc. Elle garantit, en somme, que l'acquéreur obtient un titre de propriété parfait. Pour réduire les risques, ces compagnies ont constitué de véritables registres privés de la propriété pour les immeubles et appartements de leur circonscription. Pour s'assurer que la signature du deed (acte translatif de propriété) se fasse correctement et que le deed s'inscrive de manière à effectuer le transfert du droit de propriété, ces compagnies d'Assurances organisent souvent le closing de la transaction.  En pratique, c'est souvent l'avocat de l'acheteur qui choisit la compagnie d'assurance-titularité et qui reçoit comme rémunération de sa collaboration un pourcentage de la prime.

La sélection de la propriété

Comme partout, on peut choisir entre une villa, une maison d'habitation, ou un appartement. Les appartements peuvent dépendre du régime de la copropriété, et c'est le cas la plupart du temps en Floride, mais pas nécessairement. Le futur acheteur doit obtenir le plus de renseignements possible sur la propriété qu'il désire acquérir. 
 
Le processus d'acquisition:

(a) Comment sélectionner le bien:    La recherche du bien s'effectuera par l'aide du broker avec qui l'on discutera de ses besoins et de sa capacité d'achat.
 
(b) Préparation et remise de l'offre d'acquisition:    On présenterl'offre d'acquisition de la propriété sous forme de contrat d'achat déjà rempli et ne réclamant que la signature du vendeur pour signifier son acceptation. Cette démarche est à effectuer avec le plus grand soin. En effet, l'offre ainsi faite a force obligatoire, contient tous les aspects de l'acquisition, et régit tout le reste de l'opération.

(c) Le deposit ou versement des arrhes:   Normalement, on verse de 1000$ à5000$ d'earnest money (arrhes préliminaires) au moment de remettre l'offre au vendeur. En cas d'acceptation, après une dizaine de jours, on complète ce versement (le plus souvent 10 % du prix).
Ces arrhes sont perdues si l'acheteur par exemple ne peut procéder au closing sans qu'il y ait faute de la part du vendeur.

Les clauses importantes du contrat d'acquisition: 

  - Le financement.  Pour l'acheteur etranger, payer comptant est le seul moyen a l'heure actuelle.  .
  - Les arrhes ou deposit:   Le contrat doit préciser non seulement le montant des arrhes mais les circonstances exactes dans lesquelles l'acheteur pourra les récupérer en mettant fin au contrat sans obligation ultérieure de sa part.

Clauses standard:
 
Il est d'usage en Floride et aux Etats-Unis en général d'utiliser des imprimés de contrats préparés par le barreau local, ou par les associations de courtiers, ou par les deux en collaboration.

L'acceptation de l'offre:

Le vendeur accepte l'offre faite par l'acheteur en signant le contrat présenté par celui-ci. Parfois le vendeur y apporte des modifications, auquel cas l'acheteur devra ratifier ces modifications, car elles constituent juridiquement une contre-offre. Une fois l'offre (ou la contre-offre) acceptée, le contrat sera conclu et l'acheteur pourra perdre les arrhes si le closing ne se fait pas sans qu'il y ait faute du vendeur. Il faut ensuite préparer le closing, cérémonie d'échange des consentements par signature de l'acte translatif de propriété appelé deed (parfois traduit par clôture ou conclusion). 
Inspection:  Il est surtout important de faire inspecter la plomberie, la toiture et l'installation électrique, sans oublier la climatisation, essentielle à la qualité de vie en Floride!  

Les obligations du propriétaire :  Le propriétaire est tenu de révéler les défauts et dégâts dont il a connaissance. Le droit de la Floride crée à la charge d'un vendeur de propriété immobilière le devoir de révéler à l'acheteur tout dégât ou autre forme de défaut dont il a connaissance. Cette obligation doit lui être rappelée avant le closing.
 
 La vérification des dettes impayées:
  II s'agit de vérifications effectuées auprès de la compagnie des eaux, de l'électricité, des égouts et autres compagnies pour déterminer si toutes les factures correspondantes sont bien à jour. Il est d'usage, en ce qui concerne les factures pour le mois du closing, de faire les proratas qui s'imposent.
-  Les impôts fonciers:  il convient de vérifier le paiement des impôts qui frappent les biens fonciers (la propriété immobilière) en Amérique. 

Les aspects spéciaux liés à l'achat d'un condominium:

 Lorsqu'il s'agit d'acquérir un appartement en copropriété, appelé condominium, une série de vérifications est nécessaire sous peine de subir des surprises parfois fort désagréables (exemple : le règlement du condominium interdit les chiens, chats et autres animaux domestiques ; les propriétaires ne peuvent donner en location leur appartement au-delà d'un certain nombre de mois par an, etc ).   Il est donc recommandé de vérifier, entre autres aspects de l'organisation du condominium, les points suivants:
 
(a)  Règlement de copropriété. Examen de la Déclaration of Condominium et du règlement intérieur pour y déceler toute règle incompatible avec l'usage que l'on compte faire du logement.
(b)  Clause de préférence en faveur de l'association des propriétaires. Renonciation par l'association des propriétaires de toute clause de préférence, ou option d'acquisition préférentielle qu'elle aurait de par le règlement de copropriété (après un court examen des antécédents de l'acheteur, les associations en général y renoncent sans problème, et sans délai).
(c) Charges impayées par le propriétaire vendeur. Il est possible que le vendeur ait négligé de payer certaines charges ou redevances spéciales, et que ces dettes datent d'il y a fort longtemps, d'où la nécessité de mener à bien ces vérifications pour pouvoir combler les lacunes avant le closing et faire payer au vendeur l'arriéré de charges.

Le closing ou conclusion de l'acquisition:

(a) Quand?  La conclusion de l'acquisition de la propriété, le closing, s'effectue normalement 30 à 60 jours après la date de signature du contrat. Le délai exact est prévu dans le contrat (et c'est là une autre raison de bien étudier le contrat avant de signer, pour être sûr que le délai entre signature et closing est suffisant au vu de la propriété et des projets de voyage de l'acheteur).

(b) Où?  Cet acte s'effectue logiquement chez l'avocat du vendeur ou de la banque au cas où l'acheteur a demandé un prêt ou crédit hypothécaire.

(c) Closing Statement - état financier de la transaction:   C'est au moment du closing que l'on ratifie le closing statement ou bilan de la transaction, en forme de bilan comptable qui fait état des aspects financiers de la transaction : qui paie quoi, à qui et pourquoi. Il s'agit d'un document extrêmement important qui figure dans le closing binder.

*POINT UTILE* 

Les acheteurs étrangers n'ont pas besoin de se déplacer pour le closing, à condition de donner une procuration à leur avocat pour que celui-ci puisse signer le closing statement signifiant l'accord définitif de l'acheteur.

LES ASPECTS FISCAUX:

L'achat d'un bien immobilier aux Etats-Unis entraîne naturellement des conséquences fiscales.  Si l'on loue la maison ou l'appartement, les loyers perçus sont imposables aux USA (et toute agence de gestion qui perçoit des loyers doit retenir l'impôt à la source avant de les remettre au propriétaire étranger). Au moment de la vente, il faut savoir qu'en vertu de la loi FIRPTA (Foreign Investment in Real Property fax Act), loi fiscale de l'investissement étranger dans des immeubles), l'acheteur d'un immeuble dont le vendeur propriétaire est étranger doit retenir 10 % du prix d'achat et l'envoyer au fisc en attendant que le vendeur ait remis sa feuille d'impôts et puisse prouver soit qu'il n'a pas d'impôt à payer soit que le dit impôt est inférieur à 10 % du prix. Cela dit, l'on peut demander (généralement à travers son avocat ou par l'entremise d'un expert-comptable) un certificat d'exonération de la rétention au titre de la loi FIRPTA s'il est clair que l'on n'aura pas d'impôt à payer.