COMMENT ACHETER UN BIEN IMMOBILIER AUX ETATS UNIS?

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Tout d’abord il convient de préciser qu’il existe des particularités du marché immobilier concernant villas et appartements.  Ces derniers sont généralement en régime de copropriété  qu'on appelle couramment des condominiums, ou condos.

 
               Une maison detachee             example de "condos"

   
                                       Condos sur plage                                 


Les partenaires de l'opération d'investissement

(a)   Les brokers:

Les brokers ou courtiers des agences immobilières sont les personnes avec qui l'acheteur aura les contacts les plus poussés. A Miami et dans la Floride du Sud, il existe d'excellents brokers qui, de plus, parlent français. Ils connaissent le marché et sont de parfaits conseils tant pour savoir si le prix demandé est raisonnable en fonction du quartier que pour fournir des indications quant à l'état physique de la propriété. En général, les courtiers représentent le vendeur, et c'est le vendeur qui paie leur commission, généralement de l'ordre de 6 % du prix. Avant de signer le contrat d'achat, il faut vérifier que le ou les courtiers (il s'agit souvent de deux brokers qui partagent la commission) figurent bien identifiés à la fin du document avec indication du montant de la commission et l'obligation du vendeur de la payer.

 

Les avocats

 

A-t-on besoin vraiment d'un avocat spécialisé dans l'immobilier? Non pas vraiment car avec les employés de la compagnie d'assurances [Title Company] spécialisée qui garantissent la régularité du titre de propriété du vendeur, l'acheteur jouit de toute l'aide nécessaire.

(b)   Banques et autres institutions financiers:

Si l'acheteur ne paie pas le prix de l'immeuble au comptant, il devra trouver une source de crédit pour financer l'acquisition en question.A Miami et ailleurs aux USA, beaucoup de banques, et les mortgages brokers servant d'intermédiaires entre les prêteurs et les acheteurs emprunteurs, proposent des crédits spécifiques adaptés aux investisseurs étrangers. Le crédit hypothécaire pour étranger couvre, en règle générale, jusqu'à un maximum de 80 % du prix, le terme du prêt étant soit de 15, soit de 30 ans. II faudra fournir des renseignements bancaires et d'autres documents, étant entendu que pour des acheteurs qui paient 25 % ou 30 % du prix au comptant, les conditions à remplir sont proportionnellement moindres, et dans ce dernier cas, il n'est souvent pas nécessaire de fournir des renseignements sur le revenu. Les taux d'intérêt sont en général 1 à 2 % plus élevés que les taux demandés aux résidents américains, mais ils restent toujours négociables. Les acheteurs doivent par ailleurs se renseigner d'avance sur l'ensemble des composantes entrant dans le coût total du crédit : closing points (prix du crédit, droits d'ouverture du dossier, etc.). Ces sommes peuvent surprendre par leur montant et par le fait qu'elles sont souvent inattendues.

 

Title Insurance Compagnies ou Compagnies d'Assurances:

 Elles garantissent le droit de propriété. Vu le système très particulier d'inscription des actes de vente de la propriété immobilière en Amérique, tout acheteur de villa ou de condominium a tout intérêt à souscrire une police d'assurance dite assurance-titularité, pratiquement obligatoire s'il y a une banque ou un autre prêteur dans l'affaire. Cette police d'assurances garantit que l'acheteur obtient la titularité de la propriété achetée libre de toute surprise en forme de droit des tiers, dettes cachées, etc. Elle garantit, en somme, que l'acquéreur obtient un titre de propriété parfait. Pour réduire les risques, ces compagnies ont constitué de véritables registres privés de la propriété pour les immeubles et appartements de leur circonscription. Pour s'assurer que la signature du deed (acte translatif de propriété) se fasse correctement et que le deed s'inscrive de manière à effectuer le transfert du droit de propriété, ces compagnies d'Assurances organisent souvent le closing de la transaction. La prime d'une police d'assurance dépend du prix et peut aller de 1 000 $ US jusqu'à 8000$ US ou plus (le minimum que l'on doit appliquer est fixé par l'administration de l'Etat basé sur le prix total de la propriété). Il faut noter, par ailleurs, qu'il existe des polices d'assurances-titre pour propriétaire et des polices pour créanciers hypothécaires. En règle générale, c'est l'acheteur qui paie la prime d'assurance du créancier hypothécaire en plus de la sienne, mais l'acheteur peut obtenir une police propriétaire pour quelques dollars de plus seulement, étant donné que le travail d'analyse de la titularité est le même pour les deux types de polices. En pratique, c'est souvent l'avocat de l'acheteur qui choisit la compagnie d'assurance-titularité et qui reçoit comme rémunération de sa collaboration un pourcentage de la prime.

La sélection de la propriété

 

Comme partout, on peut choisir entre une villa, une maison d'habitation, ou un appartement. Les appartements peuvent dépendre du régime de la copropriété, et c'est le cas la plupart du temps en Floride, mais pas nécessairement. Le futur acheteur doit obtenir le plus de renseignements possible sur la propriété qu'il désire acquérir. Ainsi, en Floride, il faut savoir notamment si le quartier est inondable et naturellement si le prix est raisonnable par rapport au quartier, en tenant compte notamment des prix de vente les plus récents pratiqués dans ce même quartier. Il est recommandé de faire réaliser une expertise ou appraisal qui fixera un prix approximatif de l'immeuble. De toute façon, les institutions financières exigent comme condition préalable au prêt une expertise de ce genre. Et bien entendu, l'on a tout intérêt à visiter la propriété en compagnie du broker et à travailler de près avec l'avocat que l'on aura consulté.

 Le processus d'acquisition

(a)   Comment sélectionner le bien:

 La recherche du bien s'effectuera par la consultation des petites annonces et l'aide du broker avec qui l'on discutera de ses besoins et de sa capacité d'achat, sans oublier la visite des locaux,

(b)   Préparation et remise de l'offre d'acquisition:

 Après avoir fait réaliser l'expertise de la propriété, on présentera l'offre d'acquisition de la propriété sous forme de contrat d'achat déjà rempli et ne réclamant que la signature du vendeur pour signifier son acceptation. Cette démarche est à effectuer avec le plus grand soin. En effet, l'offre ainsi faite a force obligatoire, contient tous les aspects de l'acquisition, et régit tout le reste de l'opération.

Il est préférable de la préparer avec l'assistance d'un avocat. Ensuite, on remettra l'offre au vendeur, qui disposera alors du délai prévu dans l'offre même pour y répondre, faute de quoi tout recommence.

 

(c)    Le deposit ou versement des arrhes

 Normalement, on verse de 1000$ à5000$ d'earnest money (arrhes préliminaires) au moment de remettre l'offre au vendeur. En cas d'acceptation, après une dizaine de jours, on complète ce versement (le plus souvent 10 % du prix).

Ces arrhes sont perdues si l'acheteur par exemple ne peut procéder au closing sans qu'il y ait faute de la part du vendeur.

 Les clauses importantes du contrat d'acquisition:

  - Le financement (c'est un point très important). Si l'acheteur compte obtenir un prêt ou crédit hypothécaire pour financer l'acquisition de la propriété, il importe de faire figurer cette condition préalable, ou suspensive, du closing. Autrement dit, si l'acheteur n'arrive pas à se faire octroyer un crédit dans des conditions équivalentes à celles que l'on indique dans le contrat d'achat, dans le délai fixé (15 jours, un mois, etc.), ledit acheteur pourra abandonner l'affaire et récupérer les arrhes versées.

- Destruction de la propriété avant le closing. L'acheteur doit s'assurer que le contrat prévoit bien ce qui se passe au cas où, entre la date de signature du contrat et la date du closing, la propriété est détruite ou subit des dommages importants par suite d'ouragans ou de cyclones, phénomènes hélas tout à fait possibles en Floride.

 

- Les arrhes ou deposit:

 

 Le contrat doit préciser non seulement le montant des arrhes mais les circonstances exactes dans lesquelles l'acheteur pourra les récupérer en mettant fin au contrat sans obligation ultérieure de sa part.

 

- Clauses standard:

 

Il est d'usage en Floride et aux Etats-Unis en général d'utiliser des imprimés de contrats préparés par le barreau local, ou par les associations de courtiers, ou par les deux en collaboration.

Ceci dit, il est toujours important de consulter un avocat avant de signer quoi que ce soit, car il n'est point rare d'avoir à biffer certaines de ces clauses standard à la lumière des circonstances particulières régnantes.

 L'acceptation de l'offre:

  Le vendeur accepte l'offre faite par l'acheteur en signant le contrat présenté par celui-ci. Parfois le vendeur y apporte des modifications, auquel cas l'acheteur devra ratifier ces modifications, car elles constituent juridiquement une contre-offre. Une fois l'offre (ou la contre-offre) acceptée, le contrat sera conclu et l'acheteur pourra perdre les arrhes si le closing ne se fait pas sans qu'il y ait faute du vendeur. Il faut ensuite préparer le clo­sing, cérémonie d'échange des consentements par signa­ture de l'acte translatif de propriété appelé deed (par­fois traduit par clôture ou conclusion).

 La préparation du closing:

 Pré-contrat d'assurance-titre

 Dès réception par les parties du contrat signé, le vendeur obtient une title commitment, c'est-à-dire une promesse de contrat d'assurance-titre et le transmet à l'avocat de l'acheteur. Ce précontrat précisera que la compagnie est prête à assurer sa propriété pleine et entière à l'acheteur après paiement du prix et signature de l'acte authentique de vente, avec certaines exceptions.

 Ces exceptions en général sont des privilèges ou des droits de tierces personnes sur la propriété (et dont l'existence ne donne donc pas lieu à une indemnisation), par exemple le droit de la compagnie d'électricité de faire passer des câbles haute tension sur la propriété. Il est naturellement fort intéressant pour l'acheteur de voir cette liste de servitudes. Certaines de ces servitudes constituent des problèmes qui affectent la qualité mar­chande de la propriété et devront être résolus avant le closing, faute de quoi l'ache­teur récupère ses arrhes et l'affaire s'arrête là sans autres obligations à la charge des parties.

 D'autres exceptions devront être supportées par l'acheteur à moins qu'il opte pour perdre son deposit (les arrhes) et annuler le contrat. De toute façon, il est impor­tant pour l'acheteur d'avoir ce bilan de l'état de la pro­priété.

Les inspections:

 

L'avocat de l'acheteur fera faire une expertise de la pro­priété. Ces inspections se font par des entreprises spécialisées, bien connues des brokers et des avocats de l'immobilier. Le prix en est fort raisonnable, et le rapport des inspecteurs permet d'informer le vendeur des réparations qu'il lui incombe d'assurer selon le contrat. En effet, le contrat en général contiendra une clause prévoyant le genre de défauts que le vendeur aura la responsabilité de réparer et le montant de cette obligation, exprimée souvent comme un pourcentage du prix.

Dans la pratique, le vendeur est souvent aussi surpris que l'acheteur devant les défauts que l'inspecteur arrive à déceler. Il est surtout important de faire inspecter la plomberie, la toiture et l'installation électrique, sans oublier la climatisation, essentielle à la qualité de vie en Floride !

 Les termites:

S'il y a trace de ces insectes friands du bois, la situation est grave et exige un traitement spécialisé immédiat. Le contrat en général comprend une clause qui crée à la charge du vendeur l'obligation de supporter une partie du prix de ce traitement (le montant étant exprimé comme un pourcentage du prix d'achat).

 Les obligations du propriétaire

Le propriétaire est tenu de révéler les défauts et dégâts dont il a connaissance. Le droit de la Floride crée à la charge d'un vendeur de pro­priété immobilière le devoir de révéler à l'acheteur tout dégât ou autre forme de défaut dont il a connaissance. Cette obligation doit lui être rappelée avant le closing.

 La vérification des dettes impayées:

  II s'agit de vérifications effectuées auprès de la compagnie des eaux, de l'électricité, des égouts et autres compagnies pour déterminer si toutes les factures correspondantes sont bien à jour. Il est d'usage, en ce qui concerne les factures pour le mois du closing, de faire les proratas qui s'imposent.

-           Les impôts fonciers

Ici aussi, il convient de vérifier le paiement des impôts qui frappent les biens fonciers (la propriété immobi­lière) en Amérique.

 

-          Les privilèges ou hypothèques

 Le pré-contrat d'assurance-titularité aura en principe servi à souligner l'existence de privilèges ou toute autre forme de droit des tiers affectant la propriété que l'on va acquérir.

Néanmoins, les représentants de l'acheteur effectueront leurs propres recherches pour éviter toute surprise dans ce domaine.

 

-          Les aspects spéciaux liés à l'achat d'un condominium

 Lorsqu'il s'agit d'acquérir un appartement en copropriété, appelé condominium, une série de vérifications est nécessaire sous peine de subir des surprises parfois fort désagréables (exemple : le règlement du condominium interdit les chiens, chats et autres animaux domestiques ; les propriétaires ne peuvent donner en location leur appartement au-delà d'un certain nombre de mois par an, etc ).   Il est donc recommandé de vérifier, entre autres aspects de l'orga­nisation du condominium, les points suivants :

 (a)       Règlement de copropriété. Examen de la Déclaration of Condominium et du règlement intérieur pour y déceler toute règle incompatible avec l'usage que l'on compte faire du logement.

(b)        Clause de préférence en faveur de l'association des propriétaires. Renonciation par l'association des propriétaires de toute clause de préférence, ou option d'acquisition préférentielle qu'elle aurait de par le règlement de copropriété (après un court examen des antécédents de l'acheteur, les associations en général y renoncent sans problème, et sans délai).

 

©         Charges impayées par le propriétaire vendeur. Il est possible que le vendeur ait négligé de payer certaines charges ou redevances spéciales, et que ces dettes datent d'il y a fort longtemps, d'où la nécessité de mener à bien ces vérifications pour pouvoir combler les lacunes avant le closing et faire payer au vendeur l'arriéré de charges.

 

Le closing ou conclusion de l'acquisition.

 

(a)    Quand?:  La conclusion de l'acquisition de la propriété, le clo­sing, s'effectue normalement 30 à 60 jours après la date de signature du contrat. Le délai exact est prévu dans le contrat (et c'est là une autre raison de bien étudier le contrat avant de signer, pour être sûr que le délai entre signature et closing est suffisant au vu de la propriété et des projets de voyage de l'acheteur).

 

(b)    Où?  Cet acte s'effectue logiquement chez l'avocat du vendeur ou de la banque au cas où l'acheteur a demandé un prêt ou crédit hypothécaire.

 

(c)    Closing Statement - état financier de la transaction:   C'est au moment du closing que l'on ratifie le closing statement ou bilan de la transaction, en forme de bilan comptable qui fait état des aspects financiers de la transaction : qui paie quoi, à qui et pourquoi. Il s'agit d'un document extrêmement important qui figure dans le closing binder.

 

 

Closing Binder:  Le closing binder est le recueil des documents de la transaction que l'on remet aux parties au closing, et qui comprend le contrat, les déclarations et garanties du vendeur, etc. C'est l'avocat de chacune des parties qui remet ce recueil de documents à son client après le closing. C'est un élément essentiel pour les parties parce que c'est la meilleure pièce justificative de la valeur de la propriété au moment de son acquisition par l'acheteur, élément important pour les impôts ultérieurs, etc. Il est recommandé de bien réviser le closing statement avant le closing proprement dit, ou mieux, de le faire faire par son avocat.

 

C'est ce document en effet qui donne les précisions quant au paiement de toutes les taxes, charges, réparations, les timbres officiels pour l'enregistrement de l'acte de vente, et autres frais d'inscription de documents, y compris l'hypothèque s'il y en a. Ainsi, l'on évite toute surprise.

Présence de l'acheteur au closing.

 

*POINT UTILE* 

 

Les acheteurs étrangers n'ont pas besoin de se déplacer pour le closing, à condition de donner une procuration à leur avocat pour que celui-ci puisse signer le closing sta­tement signifiant l'accord définitif de l'acheteur. Ceci dit, il est préférable que l'acheteur se déplace à moins qu'il ne trouve en France un avocat correspondant de l'avocat américain.

 

Post-closing:

 

Une fois cette cérémonie du closing terminée, il reste quelques démarches aussi essentielles que routinières à accomplir. En fait, ce sont les avocats des parties qui s'en occupent presque toujours. Tout d'abord, il faut inscrire au secrétariat du tribunal local l'acte de vente (deed) et le contrat d'hypothèque s'il y en a. Ensuite, il faut obtenir la police d'assurance-titularité.

Et enfin, les avocats préparent et remettent à leurs clients les recueils des documents du dossier.

 

LES ASPECTS FISCAUX

 

L'achat d'un bien immobilier aux Etats-Unis entraîne naturellement des conséquences fiscales.

 

Il faut, en règle générale, envisager d'acheter l'immeuble au nom d'une société étrangère (non américaine, ou offshore) pour éviter d'avoir à payer l'impôt sur les successions, ou les droits de succession américains (qui peuvent aller jusqu'à 55 % de la valeur de cette succession). En effet, selon le CCI américain, la succession d'un étranger qui au moment de son décès pos­sède des actions d'une société étrangère (non américaine) n'est pas assujettie aux droits de succession américains.

 Si l'on loue la maison ou l'appartement, les loyers perçus sont imposables aux USA (et toute agence de gestion qui perçoit des loyers doit retenir l'impôt à la source avant de les remettre au propriétaire étranger). Au moment de la vente, il faut savoir qu'en vertu de la loi FIRPTA (Foreign Investment in Real Property fax Act), loi fiscale de l'investissement étranger dans des immeubles), l'acheteur d'un immeuble dont le vendeur propriétaire est étran­ger doit retenir 10 % du prix d'achat et l'envoyer au fisc en attendant que le vendeur ait remis sa feuille d'impôts et puisse prouver soit qu'il n'a pas d'impôt à payer soit que ledit impôt est infé­rieur à 10 % du prix. Cela dit, l'on peut deman­der (généralement à travers son avocat ou par l'entremise d'un expert-comptable) un certificat d'exonération de la rétention au titre de la loi FIRPTA s'il est clair que l'on n'aura pas d'impôt à payer.

ENFIN POUR RIRE APRES UNE SI LONGUE LECTURE......

     Votre maison vue par: 

VOUS MEME

              

                                                VOTRE ACHETEUR:

                             

   

                                  VOTRE BANQUE:

                     

                         L’AGENT D’EVALUATION:

                                     


                                                            LE FISC:

                                     

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